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22.10.11 / Banken allein zu Haus / US-Immobilienbesitzer stellen Zahlung der Kreditraten ein

© Preußische Allgemeine Zeitung / Folge 42-11 vom 22. Oktober 2011

Banken allein zu Haus
US-Immobilienbesitzer stellen Zahlung der Kreditraten ein

Wenig Gutes verheißt eine Untersuchung des US-Immobilienmarktes im sogenannten Prime-Segment, welche die Ratingagentur Fitch vorgelegt hat. Im Gegensatz zu den Kreditverbriefungen des Sub-Prime-Marktes, die als wesentliche Auslöser der ab 2007 ausgebrochenen Finanzmarktkrise gelten, hatten die Papiere des höherwertigen Prime-Marktes bisher noch einen relativ guten Ruf. Fast 15000 Papiere des Prime-Marktes, bei dem die Kreditnehmer eigentlich als solvent gelten, hat nun die Ratingagentur Fitch untersucht. Das Resultat der Analyse ist ernüchternd: 42 Prozent der Papiere wurden herabgestuft. Hintergrund ist, dass durchschnittlich bereits zwölf Prozent der Hypothekennehmer die aufgenommenen Kredite nicht mehr bedienen.

Ursache ist zum einen die Lage auf dem US-Arbeitsmarkt, zum anderen aber auch die Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt. Bei einem Drittel der geprüften Hypotheken war aufgrund des allgemeinen Preisverfalls die Immobilie inzwischen weniger Wert als der aufgenommene Kredit. Problematisch ist das nicht nur für die Kreditnehmer, sondern auch für die Banken: In den USA besteht für die Kreditnehmer die Möglichkeit, relativ einfach aus der Immobilienfinanzierung auszusteigen, indem sie das Haus geräumt der Bank wieder zur Verfügung stellen. Augenfälliger Ausdruck dafür ist die sogenannte „Jingle Mail“: der Brief, mit dem die Schlüssel zum Haus an die Bank zurückgegeben werden.

Sollten die Preise nur um zehn Prozent weiter nach unten gehen, werden nach Fitch bereits 50 Prozent der Kreditnehmer „unter Wasser“ sein. Das heißt ihr Haus ist dann weniger wert als der Kredit. Den entsprechenden Preisverfall prognostiziert Fitch bereits innerhalb der nächsten zwölf Monate. Die Zahl der Kreditnehmer, die dann Überlegungen anstellt, ob es sich noch lohnt, weiterhin Raten auf ein Haus zu zahlen, das ständig an Wert verliert, wird dann weiter ansteigen. Zumal wenn die Alternative zur Kreditrate – eine Mietwohnung – aufgrund sinkender Preise immer günstiger wird. Fitch schätzt, dass der Preisverfall weit stärkere Auswirkungen auf das Prime-Segment haben wird als etwa Zahlungsschwierigkeiten durch Arbeitslosigkeit.

Entscheidend für die Preisentwicklung auf dem gesamten Immobilienmarkt ist allerdings auch der Fortbestand der staatlich kontrollierten Hypothekenfinanzierer „Fannie Mae“ und „Freddie Mac“. Nach Informationen der „Financial Times“ bekommen wichtige Gläubiger der beiden Unternehmen inzwischen Zweifel, ob Verbindlichkeiten auch in Zukunft noch bedient werden. Staatsfonds wie die der Kuwait Investment Authority (KIA) und des National Pension Service of Korea haben damit begonnen, Schuldtitel der beiden Immobilienfinanzierer zu verkaufen. Offen ist, ob die USA weiterhin in der Lage sind, die Schulden von „Fannie“ und „Freddie“ in der Zukunft noch zu bedienen. Aus US-Sicht kommt der Ausstieg zum denkbar ungünstigsten Zeitpunkt: Der Hypothekenmarkt wird praktisch nur durch die beiden Institute vor dem völligen Preis-Kollaps bewahrt.             Norman Hanert


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