© Preußische Allgemeine Zeitung / Folge 42-12 vom 20. Oktober 2012

Verlockende Falle
Niedrige Zinsen verleiten zum Hauskauf, doch der erfolgt oft zu leichtfertig

Auch wenn kurz- bis mittelfristig das Zinsniveau niedrig ist, wer eine Immobilie finanziert, verschuldet sich oft langfristig. Steigen die Zinsen wieder, droht so manchem Käufer das Platzen seiner Finanzierung. Aber auch die Banken begeben sich auf unsicheres Terrain.

Fast jeden Abend, direkt vor der „Tagesschau“, sehen wir das nette Paar, dass im Fernsehen für eine Baufinanzierung bei der Deutschen Bank wirbt. Dort ist derzeit von 2,79 Prozent Zinsen die Rede und das klingt echt günstig. Die Hamburger SpardaBank lockt sogar mit einer „Immobilienfinanzierung to go“ willige Häuslekäufer in ihre Filialen. Und angesichts der ungewissen Zukunft des Euro, unsicheren Renten und der geringen Zinsen für Erspartes klingt die Investition in einen Sachwert wie die eigenen vier Wände reizvoll. So reizvoll, dass Experten inzwischen davor warnen, dass die Deutschen immer öfter mit zu wenig Eigenkapital sich in eine So-gut-wie-Vollfinanzierung wagen. Doch dies birgt für den Kunden wie für die Bank Risiken.

Die gestiegene Nachfrage lässt die Preise auf ein Niveau ansteigen, das nicht immer gerechtfertigt ist. So ist ungewiss, ob gerade bei einer sinkenden Bevölkerungszahl und damit sinkenden Nachfrage das Haus oder die Wohnung dereinst wieder zu dem Kaufpreis verkauft werden kann. Gerade im Fall eines Verkaufs wegen Scheidung, Wohnortswechsels oder Arbeitslosigkeit kann dies bei einer Finanzierung, die überwiegend auf Krediten basiert, dazu führen, dass der Immobilienbesitzer selbst nach einem Verkauf noch Schulden zurückbehält. Außerdem gibt es die Gefahr, dass am Ende der Zinsbindungsfrist das Zinsniveau viel höher ist als heute. Da in den ersten Jahren bei einem klassischen Annuitätendarlehen, wie es bei Immobilienfinanzierungen üblich ist, wenig getilgt wird, ist die Restschuld nach zehn oder 15 Jahren bei Auslauf der vertraglich geregelten Zinsbindung noch beachtlich. Diese Restschuld muss dann durch einen neuen Darlehensvertrag umgeschuldet werden, doch die Zinsen für den neuen Darlehensvertrag können dann bereits sechs, sieben oder acht Prozent betragen. Dabei können bereits kleinste Zinserhöhungen dafür sorgen, dass sich Immobilienkäufer, die sich aufgrund ihres kleinen Gehaltes nur knapp ein Haus leisten konnten, dies dann nicht mehr können, da sie die dann höhere monatliche Rate nicht mehr bezahlen können. Vor allem Geringverdiener in den USA und Spanien mussten in den letzten Jahren erfahren, dass ihr Traum vom Eigenheim platze. Das Haus war dann von der Bank gepfändet, fand aber keinen Käufer und wenn nur unter dem altem Kaufpreis und die Schulden belasten noch heute den Kreditnehmer und auch die Bilanzen der Banken.

Zudem tragen die Banken ein Zinsänderungs- und Fristentransformationsrisiko. Derzeit legen die Sparer ihr Geld wegen der niedrigen Zinsen nur kurzfristig an, zugleich verleihen die Banken aber das Geld langfristig, nämlich zehn bis 15 Jahre für unter drei Prozent bei einer Immobilienfinanzierung. Was wäre aber, wenn die Zinsen in Folge einer Inflation in fünf Jahren höher liegen als heute? Dann müss­ten die Banken ihrer Sparern mehr Geld zahlen, würden aber immer noch nur knapp drei Prozent für das verliehene Geld erhalten. Abzüglich der Personal- und Sachkosten könnte da schnell ein neues Verlustgeschäft der Banken am Horizont heraufziehen.

Martin Hellmich, Professor für Financial Risk Management an der Frankfurt School of Finance & Management, meint auf PAZ-Anfrage: „Während der Krise hat sich gezeigt, dass Fristentransformation eine mit erheblichen Risiken verbundene Ertragsquelle von Banken ist, weil in einem Stress­szenario insbesondere Banken mit wenig diversifizierten Refinanzierungsquellen den Zugang zu Liquidität verlieren. Ein zu hohes Maß an Fristentransformation in den Bankbilanzen wird in einem solchen Szenario zum Systemrisiko.“

„Wir erwarten mittelfristig keine Beschleunigung der Inflation“, merkt jedoch Rolf Kroker, Leiter Wirtschaftspolitik und Sozialpolitik am Institut der deutschen Wirtschaft Köln, auf PAZ-Anfrage an. „In diesem Jahr wird sich der Anstieg der Verbraucherpreise nach unserer Prognose auf zwei Prozent und im nächsten Jahr 1,75 Prozent reduzieren. Auch die gestern vorgelegte Gemeinschaftsdiagnose geht von Inflationsraten von rund zwei Prozent für dieses und das nächste Jahr aus. Die rezessive Entwicklung in der Euro-Zone in diesem Jahr und das nur sehr geringe Wachstum im nächsten Jahr dämpfen die Inflationserwartungen.“ Erst wenn die Euro-Krise überwunden sei und die Konjunktur in der Euro-Zone wieder Fahrt aufnehme, könnten sich die Voraussetzungen ändern. Aber dann würde die EZB die geldpolitischen Zügel wieder anziehen und so aufkeimenden Inflationserwartungen entgegenwirken, so Kroker, der das von der PAZ angesprochene Problem daher für unwahrscheinlich hält. Und auch Tanja Beller, Pressesprecherin des Bundesverbands deutscher Banken setzt auf die EZB. Zudem steuerten die Banken das Ausmaß der vorgenommenen Fristentransformation angemessen vorsichtig, nicht zuletzt wegen der künftigen Regelungen nach Basel III.

Zudem überwacht die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) die Geschäfte der Banken, die regelmäßig eine unerwartete Zinsänderung, einen sogenannten Zinsschock, simulieren müssen. Dieses „Rechenspiel“ zur Eindämmung von Risiken wurde zuletzt Ende 2011 verschärft. „Ich bitte um Verständnis, dass ich Ihnen keine Einschätzung dazu liefern kann, wie wahrscheinlich das von Ihnen beschriebene Szenario steigender Zinsen ist“, so Bafin-Pressesprecher Ben Fischer. „Die Bafin arbeitet aber darauf hin, dass die Institute durch den Einsatz geeigneter Methoden und Prozesse sich der Problematik des Zinsänderungsrisikos im Anlagebuch bewusst werden. Andererseits ist es Aufgabe der Bafin, sicherzustellen, dass eine angemessene Eigenmittelausstattung (quasi als Puffer) vorhanden ist, sollte der von Ihnen geschilderte Fall einer generellen Erhöhung des Marktzinsniveaus eintreten.“ Rebecca Bellano