Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) hat Ende November seine Überlegungen für die Reform der Grundsteuer vorgelegt. Das Bund­esverfassungsgericht hatte die alte Regelung gekippt. 

Mit der neuen Fassung soll die Grundsteuererhebung auf eine rechtssichere Basis gestellt werden und für die Gemeinden als wichtige Einnahmequelle dauerhaft gesichert bleiben. Zudem sollen die Steuerzahler nicht wesentlich stärker belastet werden. Doch wie es mit Gesetzesvorhaben so ist – kaum liegen die Pläne auf dem Tisch, wird auch schon gestritten. 

In Deutschland gibt es rund 36 Millionen Wohngebäude und Grundstücke. Die dafür fällige Grundsteuer wird anhand von drei Werten ermittelt, die miteinander multipliziert werden: dem Einheitswert, der etwa aus der Grund­stücks­art und dem Alter des Hauses ermittelt wird, der Steuermesszahl und dem Hebesatz, den die Kommunen festlegen. Die Bemessung der Steuer muss aber nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts bis Ende 2019 neu geregelt werden, weil die dafür geltenden Einheitswerte der Grundstücke überholt sind.

Derzeit kursieren zwei Modelle: ein werteabhängiges und ein werteunabhängiges. SPD-Mann Scholz präferiert die erste Lösung. Demnach sollen in die Berechnung des Einheitswerts folgende Faktoren einfließen: Nettokaltmiete, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und Bodenrichtwert. Anfang 2020 sollen Immobilienbesitzer eine Steuererklärung mit diesen Daten abgeben. Bei selbstgenutzten Immobilien soll eine fiktive Miete anhand des Mikrozensus des Statistischen Bundesamts gelten. Scholz nennt dieses Modell eine „verfassungsfeste Lösung, die das aktuelle Aufkommen für die Kommunen sichert“. Es sei zudem eine sozial gerechte Lösung, die die Steuerzahlungen fair verteilt unter Beachtung des Rechts der Kommunen, die kommunalen Hebesätze selbstständig zu bestimmen. 

Bei dem von einigen Bundesländern bevorzugten werteunabhängigen Modell soll der Wert anhand der Fläche des Grundstücks und des Gebäudes ermittelt werden. Deshalb wird es auch Flächenmodell genannt. Es wird unter anderem von Bayern favorisiert, auch die Immobilienwirtschaft hat sich wegen der einfachen Erhebung für das Flächenmodell ausgesprochen. 

Keine Berücksichtigung findet bei den Vorschlägen von Bundesfinanzminister Scholz eine reine Bodensteuer auf Grundlage des Werts der Grundstücke. Dies hatten der Mieterbund und das Institut der deutschen Wirtschaft vorgeschlagen. 

Das Ifo-Institut, das eine Studie zur Grundsteuerreform vorgeschlagen hat, lehnt Scholz’ Pläne ebenfalls ab. Sein Präsident Clemens Fuest hat die Pläne als zu kompliziert kritisiert. Statt jede einzelne Immobilie individuell zu prüfen, sollte nur die Fläche der jeweiligen Wohnung und des Grundstücks bewertet werden. „Es ist unglaublich aufwendig. Wir haben 35 Millionen Immobilien in Deutschland. Wenn wir die individuell bewerten wollen, ist das ein riesen Bewertungsaufwand, und man muss sich fragen, lohnt sich das eigentlich. Denn für diese individuelle Wertberechnung wird häufig angeführt, das Ganze sei dann gerechter. Aber das ist nicht wirklich so, denn für Gerechtigkeit müsste man eigentlich feststellen, wie leistungsfähig, wie ist das Einkommen dessen, der da jeweils wohnt... Die Grundsteuer ist unabhängig davon, wie hoch das Einkommen dessen ist, der in der Wohnung wohnt, das Einkommen des Eigentümers oder des Mieters. Deshalb sollte man eher eine einfache Bemessungsgrundlage wählen“, erklärte der Wirtschaftswissenschaftler gegenüber dem Deutschlandfunk.

Doch es fällt schwer, eine Lösung zu finden, und die Zeit drängt. „Die hoffnungslos veraltete Bemessungsgrundlage für 

36 Millionen Gebäude und Grundstücke in Deutschland auf den neusten Stand zu bringen, ohne ihre Besitzer zu verärgern, ist schier unmöglich“, schreibt der Nachrichtensender NTV. Weil die uralten Immobilienwerte, mit denen der Staat rechnet, nicht ansatzweise die aktuellen Preise widerspiegeln, käme es zu grotes­ken Verzerrungen. „Es kann nicht sein, dass eine schicke Villa an der Elbchaussee mit weniger Grundsteuer belastet ist als eine neue, einfache Vierzimmerwohnung im Ruhrgebiet“, sagt Städtetag-Hauptgeschäftsführer Gerd Landsberg.

Die Vorgaben, welche die Politik dabei aus Karlsruhe bekommen hat, sind eng. In jedem Modell, das die Vorgaben des Bun­desverfassungsgerichts umsetzt, müssten sämtliche Grundstücke neu bewertet werden. Dies gehe zwangsläufig mit Änderungen der Steuerzahlungen einzelner Steuerschuldner einher. Dies gelte auch dann, wenn sich das Grundsteueraufkommen durch die Reform insgesamt nicht erhöht, das heißt, wenn sich Be- und Entlastungen insgesamt ausgleichen. Deshalb gehe es vor allem darum, diese Veränderungen sozial gerecht zu verteilen und zusätzliche Belastungen Einzelner entsprechend zu begrenzen. Das Bundesfinanzministerium glaubt, dass dies besser mit dem wertabhängigen Modell zu erreichen sei, weil für dieses keine Verfassungsänderung notwendig sei. 

Scholz muss dabei nicht nur das Berliner Kabinett hinter sich bringen, auch die Länder müssen zustimmen. Neben Bayern hat sich auch Baden-Württemberg kritisch zu den Plänen geäußert. Dessen Wirtschaftsministerin Nicole Hof­fmeister-Kraut (CDU) sagt, Scholz’ Reform könne die Wohnungsnot weiter verschärfen: „Da machen wir nicht mit.“