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12.07.19 / Berlin setzt auf Hochhäuser / Senat will höher hinaus – Doch strenge Auflagen könnten Investoren abschrecken

© Preußische Allgemeine Zeitung / Folge 28-19 vom 12. Juli 2019

Berlin setzt auf Hochhäuser
Senat will höher hinaus – Doch strenge Auflagen könnten Investoren abschrecken
Norman Hanert

Gemessen an anderen Millionenmetropolen sind Hochhäuser in Berlin bislang noch immer Einzelfälle. Allerdings planen Investoren derzeit mehr als 20 solcher Gebäude in der Stadt. Schon im Frühjahr 2017 hatte das Berliner Abgeordnetenhaus den Senat beauftragt, einen Hochhausentwick­lungsplan zu entwickeln.

Nach mehr als zwei Jahren hat Senatsbaudirektorin Regula Lüscher einen Entwurf für ein Hochhaus-Leitbild vorgelegt. Dabei handelt es sich um Kernpunkte, die aus Sicht des Berliner Senats Mindestanforderungen bei künftigen Hochhausprojekten darstellen. 

Offiziell gilt ein Gebäude ab einer Höhe von 35 Metern als Hochhaus. In Berlin ragen nur 1300 der insgesamt 370000 Gebäude im Stadtgebiet so hoch hinauf. Standard für die meisten Gebäude in der deutschen Hauptstadt ist die „Berliner Traufhöhe“ von 22 Metern. 

In ihrem Hochhauskonzept hat Lüscher auf die Nennung einer maximal zulässigen Höhe verzichtet. Um die Bodenspekulation nicht noch zu befeuern, verzichtet die Senatsbaudirektorin in ihrem Konzept auch ganz bewusst auf die Festlegung von einzelnen Standorten für Hochhäuser. Grundsätzlich sollen neue Hochhäuser im gesamten Stadtgebiet gebaut werden dürfen, wenn bestimmte Kriterien eingehalten werden. Lüscher machte allerdings deutlich, dass Gebiete wie etwa Naturschutzflächen, denkmalgeschützte Siedlungen oder Einfamilienhaussiedlungen per se für den Hochhausbau ungeeignet seien.

Auch müssen sich Investoren bei ihren Projekten auf recht rigide Vorgaben und Einschränkungen gefasst machen. Jedes Vorhaben für ein Hochhaus soll nur mit einem Bebauungsplanverfahren und einem Architektur-Wettbewerb genehmigt werden. Ab einer Gebäudehöhe von 60 Metern will der Senat künftig zudem eine Mischnutzung vorschreiben. Dabei sollen maximal 70 Prozent der Fläche der Hauptnutzung, etwa als Bürogebäude, dienen. 

Sollten in Berlin Wolkenkratzer gebaut werden, dann werden dies also künftig keine reinen Bürotürme oder Wohnhochhäuser sein. Der Anspruch auf Mischung geht allerdings noch weiter. Die Senatsbaudirektorin sagte bei der Präsentation des Leitbildentwurfs: „Wir wollen die gemischte Stadt auch vertikal.“ 

Vorschreiben will der Senat bei Hochhäusern eine öffentliche Nutzung des obersten Geschosses, etwa für Gastronomie oder Aussichtsplattformen. Ziel dieser Auflage ist es offenbar, exklusive und hochpreisige Wohnungen auf den Dächern, so genannte Pent­häuser, zu verhindern. Auch die Erdgeschosszonen von Wolkenkratzern will die Senatsbaudirektorin künftig generell der Öffentlichkeit zugänglich machen. Gemäß dem Berliner Modell will der Senat überdies bei Hochhäusern einen Anteil von 30 Prozent geförderter Sozialwohnungen durchsetzen.

Der von der Senatsbaudirektorin Lüscher vorgelegte Entwurf für ein Hochhaus-Leitbild wird in den kommenden Wochen noch in den Bezirken, aber auch von Verbänden diskutiert werden. Ende des Jahres wird sich dann auch das Berliner Abgeordnetenhaus mit dem Entwurf beschäftigen.

Welche Konsequenzen Investoren aus den angedachten  Auflagen zu einer Mischnutzung oder zum Anteil an Sozialwohnungen ziehen werden, muss abgewartet werden. Der Bau und auch der laufende Unterhalt von Hochhäusern ist im Vergleich zu herkömmlichen Gebäuden relativ kostspiel. 

Rigorose Auflagen könnten daher dazu führen, dass Investoren von Projekten wieder Abstand nehmen, oder aber die Kalkulation ändern. Dies könnte am Ende noch höhere Büro- und Gewerbemieten bedeuten. Denkbar ist aber ebenso, dass die Projektentwickler verstärkt echte Wolkenkratzer, also extrem hohe Gebäude, bauen. Diese sind in Berlin bislang kaum vorhanden. Die damit einhergehende höhere Bebauungsdichte würde allerdings die Infrastruktur Berlins vor neue Herausforderungen stellen. Schon jetzt müssen sich viele Autofahrer durch permanent überfüllte Straßen quälen. 

Umsteigen auf den öffentlichen Personennahverkehr wäre keine wirkliche Lösung. Denn auch Berlins öffentliche Verkehrsmittel sind oft überlastet. Dem gegenüber steht ein starkes Interesse von Investoren, die in Berlin Hochhäuser bauen wollen. Derzeit sind bereits mehr als 20 Hochhausprojekte in der Planung. 

Schwerpunkte sind die City West und der Alexanderplatz. Für den „Alex“ hat der französische Baukonzern Covivio bereits einen Bauantrag für ein 130 Meter hohes Haus gestellt. Das Gebäude wird das benachbarte  Park-Inn-Hotel mit seinen 125 Metern nur knapp an Höhe übertreffen. Die russische Monarch-Gruppe plant neben dem Alexa-Einkaufszentrum ein Haus, das sogar 150 Meter hoch werden soll. Ebenfalls direkt neben dem Alexa wurde vor Kurzem bereits Richtfest beim Wohnhochhaus „Grandaire“ gefeiert. 

Relativ weit fortgeschritten ist auch das Vorhaben eines Anbaus am Estrel-Hotel in Neukölln. Das geplante Hochhaus mit 175 Metern wird bei seiner Fertigstellung das höchste Hotelgebäude Deutschlands sein.