Brandenburgs Markt für Immobilien ist tief gespalten. In den Berlin-fernen ländlichen Regionen sind die Mieten zum Teil so niedrig, dass sie sogar noch unter dem Preisniveau von Sozialwohnungen liegen. Auf der anderen Seite werden in der Landeshauptstadt zunehmend die Luxusimmobilien zu Preisen über eine Million Euro knapp.

In einem aktuellen Bericht zu Umsätzen bei Premium-Immobilien landete Potsdam in einem bundesweiten Vergleich erneut in der Gruppe der ersten Zehn. Vorgelegt hat die Aufstellung das bundesweit tätige Maklerhaus Poll Immobilien, das sich auf die Vermittlung besonders hochwertiger Villen und Eigentumswohnungen spezialisiert hat. Untersucht wurden für den Marktbericht Verkäufe mit einem Objektwert von mindestens einer Million Euro. Laut den Daten wurden im vergangenen Jahr in Potsdam im sogenannten Premiumsegment Umsätze von rund 83 Millionen Euro erzielt. Gegenüber dem Jahr 2017 war dies ein Plus von 16 Prozent.

Laut dem Marktbericht wurde der höchste Kaufpreis in Potsdam im vergangenen Jahr „für eine im Ortsteil Neu Fahrland liegende Villa inklusive Grundstück und Bootssteg“ erzielt. Das Objekt wechselte für fünf Millionen Euro den Eigentümer. 

Gemessen an Metropolen wie München und Hamburg mit Milliardenumsätzen im Premiumbereich sind die Umsätze in Potsdam gering. Legt man die Einwohnerzahl als Maßstab an, dann wurden in Potsdam pro Kopf aber immerhin 466 Euro im Premiumsegment umgesetzt. Bundesweit erlangte die Landeshauptstadt damit den sechsten Platz.

Mit Blick auf Potsdam rechnet das Maklerunternehmen auch weiterhin mit einer großen Nachfrage. Im Marktbericht heißt es: „Dieser hochpreisige Markt wird sich auch durch das starke Wachstum Berlins weiterhin einer hohen Nachfrage erfreuen.“ Steigende Preise sind noch aus einem anderen Grund wahrscheinlich: In der ehemaligen Residenzstadt mit ihren zahlreichen historischen Villen wird das Angebot an Premium-Immobilien langsam knapp. 

In Brandenburg wird allerdings nicht nur eine starke Nachfrage nach hochwertigen Luxusimmobilien sichtbar. Das Land ist auch in einem ungewöhnlichen Ausmaß von einer Entwicklung betroffen, die deutschlandweit zu beobachten ist. Wie aus einer Antwort der Bundesregierung auf eine parlamentarische Anfrage hervorgeht, waren zum Jahresende 2018 in ganz Deutschland 1,18 Millionen Sozialwohnungen vermietet. Dies waren fast 42500 weniger als ein Jahr zuvor. 

Ursache des massiven Rückgangs der Zahl von Sozialwohnungen ist das Auslaufen von Bindungsfristen. Üblicherweise fallen staatlich geförderte Wohnungen nach 30 Jahren aus der Sozialbindung heraus, sodass sie danach normal am Markt vermietet werden können. Mit Ausnahme der beiden Sonderfälle Bayern und Sachsen sind im vergangenen Jahr in allen Bundesländern mehr Sozialwohnungen aus der Bindung herausgefallen als neue gebaut wurden. Besonders drastisch ist die Mark Brandenburg betroffen: Hier ging im vergangenen Jahr der Bestand an Sozialwohnungen um mehr als 12200 oder fast 30 Prozent zurück. Diese Entwicklung war vorhersehbar. Die Wohnungen, die jetzt zu Tausenden aus der Sozialbindung herausfallen, wurden in den Jahren nach der Wende über das Wohnraumförderungsprogramm gebaut. Später hat sich das Land allerdings aus der Neubauförderung für lange Zeit weitgehend zurückgezogen. Prognosen sagten für Brandenburg eine stark sinkende Bevölkerungszahl und damit weniger Bedarf an Wohnungen voraus.

Die tatsächliche Entwicklung verläuft allerdings anders. Jedes Jahr gewinnt Brandenburg Einwohner dazu. Nicht zuletzt wegen den stark gestiegenen Mieten in der Hauptstadt ziehen immer mehr Berliner in das brandenburgische Umland. Ablesbar ist dies an den vielerorts steigenden Grundstückspreisen im Berliner Speck­gürtel, aber auch an den Daten der Bauwirtschaft in der Mark.

Wie das Statistikamt Berlin-Brandenburg vor Kurzem mitteilte, legten die Umsätze der Baubranche von Januar bis Juni 2019 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um knapp 16 Prozent auf rund 1,37 Milliarden zu. Im selben Zeitraum stiegen auch die Auftragseingänge in der Bauwirtschaft um mehr als 13 Prozent auf 1,33 Milliarden 

Euro.

Mit dem Bauboom in der Mark ist die Gefahr künftiger Spannungen am Wohnungsmarkt keineswegs gebannt. Gebaut wird vor allem im stark gefragten Berliner Umland, sehr viel weniger in den Städten in der Fläche Brandenburgs. 

Kathrin Schneider (SPD), die in der bisherigen rot-roten Landesregierung als Bauministerin amtierte, setzte bislang darauf, öffentliche Fördermittel für den Bau von neuen mietpreisgebundenen Wohnungen auf den Speck-gürtel zu konzentrieren. Kein Problem sah die Ministerin im Wegfall der Sozialbindung von Wohnungen in den ländlichen Regionen und Städten Brandenburgs. Hier sind nach Ansicht der SPD-Politikerin keine höheren Mieten am Markt erzielbar, sodass Bestandsmieten auf dem freien Wohnungsmarkt noch unter denen von Sozialwohnungen liegen. 

Dies kann sich allerdings innerhalb weniger Jahre ändern. Erste Anzeichen sprechen dafür, dass mit steigenden Immobilienpreisen und Mieten im Berliner Umland eine erneute Ausweichbewegung in die Fläche Brandenburgs einsetzt.