Es vergeht kaum eine Woche, in der nicht irgendein Experte auf die Gefahr einer Immobilienblase hinweist. Nun liegen neue Daten vor und es könnte sein, dass eine deutsche Stadt besonders gefährdet ist.
Dass die Mieten in der bayerischen Landeshauptstadt München seit Jahren steigen, dass die Kaufpreise für Eigentum für Normalsterbliche fast unermesslich sind, das ist alles kein Geheimnis. Aber dass die „Hauptstadt mit Herz“ laut dem „UBS Global Real Estate Bubble Index“, dem Immobilienblasen-Index der Schweizer Großbank, die Weltrangliste der Städte anführt, bei denen die Gefahr einer Immobilienblase am größten ist, hat viele aufgeschreckt.
24 Metropolen haben die Immobilienspezialisten der Schweizer Großbank untersucht, darunter London, New York, Sydney, Singapur und Tokio. Kein Markt aber sei derart überbewertet wie der Münchner. Mit 2,01 Punkten liegt München an der Spitze vor Toronto mit 1,86 Punkten, Hongkong mit 1,84 Punkten, Amsterdam mit 1,84 Punkten und Frankfurt mit 1,71 Punkten. Bereits ein Wert zwischen 0,5 und 1,5 Punkten deute „auf eine Überbewertung hin, ab 1,5 Punkten besteht das Risiko einer Blase“, heißt es in dem Report. Ein Arbeitnehmer aus dem Dienstleistungsbereich müsse in München das Gehalt von acht Jahren aufwänden, um eine Wohnung mit 60 Quadratmetern kaufen zu können. Im Jahr 2009 seien es nur fünf Jahresgehälter gewesen. Im gleichen Zeitraum sei der Wert für Frankfurt von vier auf sechs geklettert.
„Keine andere Stadt der Welt ist dem Risiko einer Immobilienblase so klar ausgesetzt wie München. Auch in Frankfurt sind über die letzten Jahre die Bewertungen stark angestiegen. Der überdurchschnittlich hohe Preisanstieg von Wohneigentum hat die Gefahr einer Immobilienblase in Frankfurt deutlich erhöht. Investoren sollten deshalb Vorsicht walten lassen, wenn sie Käufe in diesen Regionen Deutschlands erwägen“, sagte der Deutschland-Beauftragte der Großbank, Maximilian Kunkel, dem „Handelsblatt“.
Wie ernst die Gefahr einer Überbewertung der Immobilien nun wirklich ist, darüber streiten die Experten allerdings. Stephan Kippes, Direktor des Marktforschungsinstituts beim Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen, das für seinen aktuellen Spezialbericht über das Münchner Umland erneut die Immobilienpreise und das Marktgeschehen untersucht hat, sieht „noch keine Immobilienblase ums Eck“.
Michael Vogtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln mahnt ebenfalls zur Gelassenheit. „Ich sehe die Situation nicht so dramatisch, wie sie von der UBS gezeichnet wird. In München steigen die Preise, das ist offensichtlich. Und die Preise steigen schneller als die Löhne und Einkommen. Aber wir sehen auch in München eine echte Knappheit im Immobilienmarkt.“ Außerdem sei die Kreditvergabe nicht exzessiv, auch nicht in den anderen deutschen Großstädten. Beides spricht seiner Meinung nach gegen die Gefahr einer Immobilienblase. Eine solche entstehe erst dann, wenn Investoren oder Haushalte Wohnungen und Häuser nicht kaufen, um sie zu vermieten oder selbst darin zu wohnen, sondern weil sie auf steigende Preise setzen. „Der Immobilienkauf wird damit zur Spekulation“, so Vogtländer, „Wichtige Faktoren wie Einkommen, Mieten und Entwicklung der Bevölkerung spielen bei Kaufentscheidungen keine entscheidende Rolle mehr. Es gibt eine Entkopplung.“
Fakt ist, dass in München einer wachsenden Nachfrage kein entsprechend wachsendes Angebot gegenüber steht. Die Wirtschaft im Großraum der bayerischen Hauptstadt ist traditionell stark, sieben DAX-Unternehmen haben ihren Sitz dort. Das schafft viele Arbeitsplätze und entsprechend stark ist der Zuzug. Die Stadt hinkt beim Neubau von Wohnraum hinterher. Dadurch sind die inflationsberei-nigten Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren um mehr als die Hälfte angestiegen. Die Mieten sind um über 40 Prozent gestiegen.
Zwar nicht speziell für München, aber doch für Deutschland hat das European Systemic Risk Board (ESRB), ein Gremium unter dem Vorsitz von Mario Draghi, dem Präsidenten der Europäischen Zentralbank (EZB), eine Warnung ausgesprochen. „Die meisten Preisindikatoren für
Wohnimmobilien deuten darauf hin, dass die Häuserpreise in Deutschland zu hoch sind. Wie schon 2016 und 2017 deuten auch Schätzungen für 2018 darauf hin, dass die Preise in städtischen Gebieten deutlich überteuert sind“, schreibt das Gremium in seinem jährlichen Bericht. Dies gelte allgemein als ein Anzeichen für eine Blase. Inzwischen zeigten sich auch Preisanstiege in ländlichen Gebieten. Allerdings spreche gegen eine Immobilienblase, dass der Anstieg des Kreditvolumens weiterhin moderat sei.
