Klassische Finanzierungsformen beim Hauskauf wie Annuitätendarlehen (Tilgung mit festen Raten) über die Bank, Versicherungen oder Bausparverträge bergen heutzutage unkalkulierbare Risiken. Zwar liegen die Kreditzinsen seit einigen Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau, aber bei den üblichen ein bis zwei Prozent Tilgung in den ersten zehn Jahren schmilzt der Schuldenberg des Häuslebauers so gut wie gar nicht. Sinkt etwa aufgrund der Marktentwicklung der Wert der Immobilie und steigt infolgedessen der Nennwert des Kredits deutlich über den Marktwert der Immobilie, kann die Bank ihrem Kunden eine Nachforderung in Rechnung stellen.
In den vergangenen Jahren war der Abschluss einer fondsgebundenen Lebens- oder Rentenversicherung zwecks Vermögensaufbau beliebt. Da infolge der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) der Garantiezins auf derzeit 0,9 Prozent geschrumpft ist und die Entwicklung eines Fonds nicht sicher vorhersagbar ist, droht eine erhebliche Finanzierungslücke.
Ein Grundpfeiler der Immobilienfinanzierung ist der Bausparvertrag, der heute jedoch ebenfalls Risiken birgt und an Attraktivität verloren hat. Grund dafür ist auch hier die EZB-Politik. Der Leitzins der EZB lag im Jahr 2001 noch bei knapp unter vier, heute ist er bei null Prozent angelangt. Sparern, die noch Bausparverträge mit vier Prozent Verzinsung abgeschlossen hatten, kündigten die Bausparkassen ihre Verträge. Heute gibt es je nach Tarif nur noch
0,2 Prozent Zinsen. Werbeversprechen von 3,2 Prozent basieren auf dem Trick, dass nur unter 30-Jährige diesen Zinssatz erhalten können und auch nur dann, wenn „Wohn-Riester“, die Wohnungsbauprämie sowie Vermögenswirksame Leistungen mit in den Vertrag einfließen. Der Kunde entledigt sich damit aber sämtlicher anderer Sparmöglichkeiten.
Das Prinzip des Bausparens liegt darin, einen Teil der zum Bauen benötigten Summe schon frühzeitig anzusparen, um sich für die Restfinanzierung einen guten Zinssatz zu sichern. Der Finanzierungsbedarf, der bei steigenden Immobilienpreisen mitwächst, lässt sich indes kaum noch ansparen. Benötigt ein Käufer beispielsweise 500.000 Euro für ein Einfamilienhaus – in Ballungsräumen keine Seltenheit – und schließt frühzeitig einen Bausparvertrag über 250.000 Euro bei einem Mindestguthaben von 50 Prozent bei Zuteilungsreife ab, müsste er 20 Jahre lang über 1000 Euro monatlich einzahlen, um seinen vergünstigten Ratenkredit in Anspruch nehmen zu können. Welcher junge Mensch kann sich das leisten? In der Zuteilungsperiode kann es zusätzlich zu einer Wartezeit von mehreren Monaten kommen. Experten raten daher, beim Abschluss eines Bausparvertrags den errechneten Zuteilungszeitpunkt nicht fest einzuplanen, da er lediglich eine Prognose des voraussichtlichen Zuteilungstermins sei.
Der Weg zur eigenen Immobilie ist steinig: Hohe Preise und Nebenkosten in Höhe von etwa 15 Prozent des Kaufpreises erschweren den Grunderwerb. In den kommenden Jahren muss zudem mit einer zunehmenden Insolvenzwelle infolge der Corona-Maßnahmen gerechnet werden. Die drohende Arbeitslosigkeit hängt wie ein Damoklesschwert über jenen Hauskäufern, die zu 100 Prozent oder mehr finanziert haben. Bei Kreditausfällen werden die Banken sich gezwungen sehen, Sachwerte einzutreiben, sprich die Häuser der Kreditnehmer zu kassieren.
