Schon jetzt gelten die Deutschen im internationalen Vergleich als Volk der Mieter. In jedem anderen Land der EU ist der Anteil derjenigen, die in einer Eigentumswohnung oder einem eigenen Haus wohnen, größer. Pläne der EU und des grünen Vizekanzlers Robert Habecks drohen, die selbst genutzte Immobilie endgültig zu einem Luxus zu machen, den sich nur noch einige wenige Reiche leisten können.

In Brüssel wird derzeit über die Neufassung der sogenannten Gebäuderichtlinie verhandelt. Auf dem Plan steht dabei eine europaweite Sanierungspflicht für Gebäude. Laut Plänen der Kommission sollen bereits bis zum Jahr 2033 alle Häuser in der EU einen bestimmten Energiestandard erreichen. Für ältere Gebäude bedeutet dies, dass in den nächsten zehn Jahren Dächer, Wände, Fenster und Türen ausgetauscht oder neu gedämmt werden müssen, um den Energiestandard zu erreichen. Faktisch wird dies für Millionen Immobilieneigentümer eine Zwangssanierung bedeuten. 

Fernwärme und Wärmepumpen

Laut Expertenschätzungen kommen damit auf Eigenheimbesitzer Sanierungskosten zwischen 15.000 und 100.000 Euro zu. Allein in Deutschland werden laut einer Schätzung rund sechs Millionen Wohngebäude von den EU-Plänen betroffen sein. „Das ist Politik aus dem Wolkenkuckucksheim. Das ist weder bezahlbar noch umsetzbar“, schimpft der Präsident von Haus & Grund Deutschland – Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, Kai H. Warnecke, gegenüber der „Bild“-Zeitung.

Übertroffen werden diese Sanierungsauflagen möglicherweise noch, wenn ein Entwurf der Ampelkoalition zur Erneuerung des Gebäudeenergiegesetzes gültiges Recht wird. Ein derzeitiger Entwurf von Robert Habecks Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) und Klara Geywitz’ (SPD) Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) sieht vor, ab 2024 neue Öl- und Gasheizungen zu verbieten. Bereits ab nächstem Jahr sollen alle neu verbauten Heizungsanlagen ihre Heizwärme zu mindestens 65 Prozent aus Erneuerbaren Energien erzeugen. Der aktuelle Gesetzentwurf sieht eine „technologieoffene“ Umsetzung vor, faktisch werden viele Immobilieneigentümer diese Auflage aber nur über Fernwärme oder aber Wärmepumpen realisieren können. 

Damit die Immobilieneigentümer die Kosten für den Heizungstausch stemmen können, will die Bundesregierung diesen offenbar mit Zuschüssen, Krediten und steuerlichen Förderungen helfen. Dies könnte aber nur einen Teil der anfallenden Kosten abfedern. Gerade bei älteren Gebäuden sind erhebliche Investitionen nötig, damit die strombetriebenen Wärmepumpen nicht zur ruinösen Kostenfalle werden, sondern effizient arbeiten. 

Experten warnen

Diese Anlagen arbeiten nämlich üblicherweise mit einer verhältnismäßig geringen Vorlauftemperatur. Dies macht zum einen sehr gute Außenisolierungen nötig, zudem aber auch Flächenheizungen statt kleiner Heizkörper. Die Zusatzkosten, wenn in Häusern oder Wohnungen Fußbodenheizungen und bessere Wärmedämmungen eingebaut werden müssen, können die Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe deutlich übersteigen. Fehlen Flächenheizungen und gute Isolierungen, drohen den Nutzern extrem hohe Stromkosten durch die dann ineffizient arbeitenden Wärmepumpen. 

Bislang ist nichts dazu bekannt geworden, ob der Staat betroffenen Eigentümern auch bei diesen Zusatzkosten helfen will. Eine Studie im Auftrag des Verbandes für Dämmsysteme, Putz und Mörtel kam sogar zu dem Ergebnis, dass nur gut die Hälfte der Gebäude in Deutschland überhaupt für den Einbau einer Wärmepumpe geeignet sei. Demnach sind 9,25 Millionen Wohngebäude für Niedrigtemperaturheizungen bereit. In weiteren zehn Millionen Gebäuden ließe sich zwar eine Heizung auf Basis einer Wärmepumpe einbauen, allerdings würde diese dann deutlich weniger effizient arbeiten. Als Folge drohen dann hohe Heizkosten. 

In ländlichen Regionen mit vergleichsweise niedrigen Immobilienpreisen ist mit einem weiteren Problem zu rechnen. In Ballungsräumen mit hohen Immobilienpreisen wird es nämlich Eigentümern leichter gelingen, die Kosten für die Heizungserneuerung und die notwendige energetische Sanierung von Banken finanziert zu bekommen. In Regionen mit niedrigen Häuserpreisen werden sich die hohen Investitionen dagegen oftmals für Banken und Kreditnehmer nicht rechnen. Steuert die Politik nicht gegen, dann kann Habecks Modernisierungsplan die Entvölkerung ländlicher Räume beschleunigen. 

Gegenüber dem Sender n-tv warnte Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg, bereits, dass Habecks Pläne „von vorne bis hinten“ nicht durchdacht seien und nicht die ländlichen Regionen im Blick hätten. „Wenn die Vorschriften nicht mit einer entsprechenden Förderung flankiert werden, ziehen wir die strukturschwachen Regionen leer“, so der Branchenexperte.